Обзор рынка недвижимости на Украине и, в частности, в Одессе.

Выгодные и убыточные капиталовложения в Одессе. На Украине рынок недвижимости в последнее время характеризуется крайней неустойчивостью. К такой ситуации привело то, что к общемировым процессам прибавилась внутриполитическая нестабильность, на данный момент характерная для нашей страны. Не осталась в стороне от общего застоя и Одесса, недвижимость в которой на 2-м месте по ценам на Украине.

Поэтому, инвестиции в объекты недвижимости, на этот период должны быть особенно тщательно взвешены. Обзор самых рискованных, и напротив — надежных вложений в одесскую недвижимость предлагают вашему вниманию специалисты Research Development Company. По их мнению, наименее выгодным рынком для инвестирования являются земельные участки под малоэтажное строительство. Основания для такого утверждения есть, мало того они очень весомые. Судите сами: многие ожидали от земли таких же доходов, какие приносила покупка квартир на ранних этапах строительства. Некоторые даже приобретали землю в кредит, в расчете, что выплаты покроет рост стоимости участков. В реальности же, рынок сейчас переполнен участками, как с домами, так и без. К тому же уже упали, как минимум, на 20–30%, и будут продолжать свое падение, цены на участки в черте города и за пределами Одессы. Как уверяют специалисты, нынешний момент благоприятен только для тех, чей бизнес требует расширения и новых площадей. Также существует предположение, что в ближайшем будущем станет возможным приобретение участков по сниженным ценам. А вот что касается повышения стоимости земли, то его стоит ожидать не раньше, чем кончится глобальный мировой кризис, то есть, через 1–2 года.

Наиболее зависимы от средств частных инвесторов, как показывает практика, компании, возводящие 1–2 многоквартирных дома. Поэтому, в условиях почти полного отсутствия ипотечного кредитования, такие площадки рискуют превратиться в долгострой, или — и того хуже. Известно так же, что забрать деньги у застройщика, еще мало кому удавалось.

Очень рискованно сейчас приобретать дома и участки в коттеджных поселках в районах — Овидиопольский (Совиньон и Черноморка) и Коминтерновский (Фонтанка, Лески). В течение 2006 — 2007 годов можно было наблюдать заметное увеличение количества коттеджных поселков. Однако, на данный момент, продажи в них крайне небольшие. Так как частные инвесторы относительно данных участков имели очень завышенные ожидания, то сейчас ситуация складывается таким образом, что многие из участков продаются дешевле, чем были приобретены. Причем продавцы готовы существенно уступать тому, кто готов на реальную сделку. Выиграет в этом случае тот, кто поймает нижнюю точку падения рынка, и приобретет участки в этот момент.
К рискованному капиталовложению относятся также и новостройки в районах, перенасыщенных новым жильем. В Одессе к таким относятся несколько районов. Например, Пос. Котовского — это район, называемый «поле чудес» (начал застраиваться только в конце 80-х). Здесь возводятся десятки домов эконом-класса, покупки в которых очень зависимы от существующих условий ипотеки.

То же относится и к новому району на Таирово, который называется «виноградники» (пр. Маршала Жукова, ул. Левитана, школьный аэродром). На участке между Пр. Шевченко и ул. Сегедской (ул. Говорова, Армейская, Зоопарковая) находится жилье более высокого уровня. Но и здесь его слишком много — более 80 000 кв. м.

Для сбережения собственных средств, не нужно думать также о покупке низкокачественного вторичного жилья. То есть, если рассматривать Одессу, то – это, в основном, коммуны и квартиры в «хрущевках». Все довольно просто: никто не мечтает растить своих детей в коммунальной квартире, плюс еще играет роль и тот факт, что предложения жилья в Одессе растут в лучшую сторону. Результат очевиден: при прочих равных, жилье низкого качества будет терять покупателя.

Переходя к объектам, чья инвестиционная привлекательность может расцениваться как положительная, надо заметить следующее. По мнению аналитиков Research Development Company, всех их объединяет общее свойство — это востребованные проекты, чье предложение ограниченно.

К таким объектам, в первую очередь, относятся коммерческие площади в центре города. Прежде всего, речь идет о торговых площадях и об офисах на первых этажах зданий. Центр, несмотря на развитие остальных районов, остается основным сосредоточением деловых, культурных и социальных связей. А это, в конечном итоге, свидетельствует о том, что здесь по-прежнему совершается значительная доля покупок, заключается большая часть сделок и пр. К снижению покупательской активности в магазинах спальных районов приведет грядущий ввод в эксплуатацию в Одессе крупных торговых центров. Тогда будет проще поехать за город, и приобрести товары в ТЦ, который равен по площади 60 000 — 80 000 кв. м. (как возводящиеся сейчас «Rivera Shopping City» и «Амстор»). Что касается центра, то там, напротив, сохранится высокая концентрация как собственных покупателей, так и приезжих. Коммерческие площади также дают и более высокую доходность.

Приведем простой пример: если приобрести торговый объект в треугольнике, ограниченном улицами Греческая, Екатерининская и Преображенская, то при сдаче его в аренду, доходность будет составлять 10 — 11%% в год. А это значительно выше, чем, если приобрести квартиру в спальном районе и получать 6–7%% в год.
Прибыльным капиталовложением является приобретение элитных новостроек с видом на море. Такие объекты раскупаются в первую очередь, так как их в Одессе по-прежнему мало. За эти квартиры готовы платить даже иногородние покупатели — киевляне, москвичи. Этот спрос, конечно, подвержен определенной сезонности. Но ликвидность квартир в долгосрочной перспективе вызывает оптимизм.

Но, на данный момент, одним из самых востребованных видов недвижимости являются крытые паркинги. Их популярность обусловлена тем, что, несмотря на повышенные ставки, кредит на авто могут себе позволить большее число потребителей, чем кредит на квартиру. Сегодня число продаж машин в Одессе увеличивается быстрыми темпами. Наиболее востребованы парковочные места в центре города, здесь в избытке хватает автомобилей, в т. ч.— габаритных. Паркинг востребован владельцами и жилья, и офисов. Спальные районы продолжают разрастаться, потому востребованность в паркинге там растет. Он существует не только со стороны новых, но и со стороны старых жильцов. Недвижимость остается одним из самых стабильных способов сохранения средств в стране, которая пережила дефолты, финансовые пирамиды и прочую девальвацию банкнот и ценных бумаг.www.vsedlyadoma.org