Как купить недвижимость в Болгарии – юридические и финансовые стороны покупки.

Вы когда-нибудь были в Болгарии? Если нет, то обязательно совершите путешествию в эту страну. Будьте уверены, она не оставит вас равнодушным. А, если вы, побывав там, проникнитесь восхищением к ней настолько, что захотите приобрести недвижимость , вам придется выполнить следующие этапы: первый – основание юридического лица. Во-вторых, вам будет необходимо заключить предварительный договор. Третьим пунктом будет сдача объекта в эксплуатацию. И, наконец, для того чтобы стать полноправным владельцем недвижимости в Болгарии, вам необходимо подписать нотариальный акт. При этом, вам необходимо помнить одну очень важную вещь: согласно Закону Болгарии об иностранных инвестициях, иностранец может приобретать жилье, но не землю. Но, не надо падать духом. Выход из положения существует – вам нужно основать компанию и зарегистрировать землю на нее. К тому же, с входом Болгарии в ЕС законы страны постоянно меняются и улучшаются в соответствие с законами стран – членов ЕС. Поэтому, есть надежда, что в ближайшее время процедура покупки будет упрощена.

Ну, а пока, первое, что нужно будет сделать юристу, если вы все-таки решили не откладывать с покупкой, это установить принадлежит ли недвижимости участок земли или нет? Потому что бывают случаи, когда некоторым апартаментам в Болгарии принадлежит „идеальная часть“ (процент) участка земли, находящаяся под домом. Если ваша ситуация складывается именно так, то вам необходимо основать фирму и на нее оформить покупку земли. Зарегистрировать компанию в Болгарии можно в следующих организационно – правовых формах: полное товарищество, коммандитное товарищество, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество, филиал, торговое представительство, кооператив.
Упрощает процедуру тот факт, что регистрация компании в Болгарии абсолютно доступна для любых иностранных физических и юридических лиц: не существует никаких ограничений на участие иностранцев в местных предприятиях. Чаще всего коммерческая недвижимость регистрируется иностранцами в форме

Общества с ограниченной ответственностью. Данная регистрация может быть осуществлена одним (ЕООД) или несколькими учредителями, как физическими, так и юридическими лицами, которые несут ответственность по обязательствам своей компании в пределах своего вклада в ее уставный капитал. Причем, минимальный, разрешенный при регистрации компании в Болгарии в форме ООД уставный капитал, составляет 5,000 болгарских левов (чуть больше 2,500 Евро по текущему курсу), минимум 70% из которых должны быть выплачены до начала процесса регистрации компании в Болгарии. Оставшаяся сумма должна быть выплачена не позднее двух лет со дня регистрации компании в Болгарии.

Согласно болгарскому законодательству все учредители ООД должны принимать участие в общем собрании учредителей, а это не реже одного раза в год, начиная со дня регистрации компании в Болгарии. Полномочия общего собрания учредителей распространяются на принятие устава и внесение изменений в него, утверждение ежегодного финансового отчета, распределение прибыли после уплаты налогов, изменений уставного капитала, назначение Генерального директора. Управление компанией находится в руках Главного директора, назначенного решением общего собрания учредителей, первоначально – в рамках процедуры регистрации компании в Болгарии. Он имеет право представлять интересы компании на основании положений ее устава.

Зарегистрировав компанию в Болгарии в форме ООД, вы получите ряд преимуществ. В первую очередь, это минимально возможный размер уставного капитала, только 70% которого необходимо выплатить до начала регистрации компании в Болгарии. Во-вторых, проведение аудита обязательно только в случае наличия специальных требований, связанных с видом деятельности компании (банковская, страховая и т.п.). В-третьих, отсутствие необходимости образовывать и поддерживать резервные фонды, как в момент регистрации компании в Болгарии, так и впоследствии. Затем следует ограниченная ответственность учредителей.
Общество приобретает права юридического лица со дня ее регистрации в торговом реестре, в соответствующем районном суде. В стандартный комплект компании входят следующие документы: регистрационное свидетельство, налоговая справка, удостоверение о внесении компании в регистр социального обеспечения, решение суда о регистрации компании, учредительный протокол (Устав), печать компании.

Следующий этап – это оформление купли – продажи. Он происходит следующим образом: стороны подписывают предварительный договор, согласно которому продавец обязуется продать объект покупателю по указанной цене и гарантирует это в договорной период (обычно через один месяц после окончания строительства). При этом оговариваются следующие значимые условия, а именно подробное описание покупаемого объекта, срок его сдачи в эксплуатацию, цена, условия и сроки оплаты. В оговоренный ранее срок стороны заключают Договор в форме Нотариального акта. Причем, к моменту подписания нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение прав собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После того, как документ будет подписан продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменения обстоятельств по объекту в Государственный Регистр недвижимого имущества (подобная операция производится в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Но, перед тем как совершить сделку, нотариусу предоставляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений на объекте, т.е. о его “чистоте”. В данном удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, право на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно так же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу. Государственная оценка стоимости объекта также является важным документом и выдается она территориальной налоговой службой. Исходя из этого продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. А уж из продажной цены определяется размер госпошлин на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%.

При покупке недвижимости вас ожидают следующие расходы: регистрационный и гербовый сбор за передачу имущества.

Стоимость недвижимости /в левах/Стоимость сборов /в левах/
От 100 лв до 1000 лв 15 лв + 1.5% если сумма больше 1000 лв
От 1000,001 до 10 000 лв 28.50 лв + 1% если сумма больше 1000,001 лв
От 10 000,001 до 50 000 лв 118,50 лв + 0,5% если сумма больше 10000,001 лв
От 50 000,001 до 100 000 лв 318.50 лв + 0.2% если сумма больше 50000,001 лв
Более 100 000 лв 418,00 лв + 0.1% если сумма более 100000 лв, но не более 3000 лв
Второй пункт расходов – местные сборы и налоги – 2% от стоимости недвижимости.

Пройдя все эти этапы, вы должны учитывать тот факт, что покупка недвижимости в Болгарии физическим лицом не дает иностранцу права постоянного проживания или работы на территории страны. Будучи собственником апартаментов, иностранец может пользоваться своей недвижимостью для отдыха, получая туристическую визу типа С (двукратную сроком на 90 дней). В течение года разрешено оформить две такие визы.

Но, существует возможность стать обладателем годовой бизнес-визы с правом пребывания на территории Болгарии до 180 дней. Это право дает покупка апартаментов и оформление собственности на юридическое лицо. Если иностранец заинтересован в более длительном нахождении на территории страны, то фирма должна быть не номинальной, а действующей. Требуется обязательное создание рабочих мест для болгарских граждан с оплатой страховых и социальных сборов в пользу налоговых органов Болгарии. В этом случае возможно получение болгарского ВНЖ. Но, не нужно забывать, что в Болгарии вид на жительство выдают сроком на один год и он подлежит продлению только тогда, когда иностранец жил в Болгарии более 180 дней в течение года.

Если срок пребывания не превысил полугодовой временной рубеж, то для болгарских визовых органов это означает, что иностранец не испытывает потребности в длительном пребывании в Болгарии и годовая бизнес-виза (тип D) со сроком пребывания 180 дней является достаточной, то есть вид на жительство не будет продлен. Но Действующая фирма, зарегистрированная на территории Болгарии, не является единственным способом получения болгарского ВНЖ.. Существует и другой способ. Например, для иностранцев рабочего возраста существует возможность открытия представительства инофирмы и назначения представителя, который вместе с членами своей семьи получает болгарский вид на жительство. При этом коммерческую деятельность представительство может не вести, налоги — не платить. Если иностранец регулярно, на протяжении пяти лет продлевает ВНЖ, то он получает болгарское ПМЖ, а еще через два года может подавать документы на получение болгарского гражданства. Также существует ускоренная процедура получения ПМЖ в Болгарии для иностранных инвесторов, готовых вложить в экономику этой страны сумму в размере 500 тыс. евро. Эти средства могут быть потрачены на личные цели, например на покупку дома, ресторана, яхты. Однако перед тем как оплачивать крупные покупки на территории Болгарии, деньги должны быть легализованы соответствующим образом.

В Болгарии, согласно закону об иностранных гражданах, существует несколько типов виз. Первый вид – это транзитная виза, которая необходима при путешествии через Болгарию в другую страну и позволяет находиться на ее территории не более 24 часов. Второй – краткосрочная виза дает возможность однократного или многократного въезда в Болгарию на 90 дней в течении 6 месяцев. Есть еще долгосрочная виза, которая дает право въезжать в Болгарию и впоследствии обращаться за разрешением на продолжительное или постоянное пребывание. Она действительна в течении 6 месяцев и позволяет ее обладателю находиться в стране до 90 дней.

Все заявления на получении виз должны подаваться в соответствующие дипломатические представительства и консульские отделы по всему миру.

Есть и исключения: граждане некоторых стран могут въезжать на территорию Болгарии без виз. Или, другой пример, для граждан ЕС (за исключением Ирландии и Англии) для пребывания в Болгарии до 90 дней в течении каждых 6 месяцев не требуется виза. А вот граждане Австралии, Новой Зеландии, Японии, Ирландии, Англии, США, Швейцарии могут находиться в Болгарии 30 дней в каждом полугодии. Отсчет пребывания начинается с первого дня прибытия в Болгарию, в соответствии с отметками в загранпаспорте.

В заключение хочется сказать: «Было бы желание, а возможности найдутся».www.vsedlyadoma.org