Где и за сколько сейчас можно купить недвижимость, обзор цен.

Несмотря на кризис, загородная недвижимость Подмосковье растет. Поэтому интернет – журнал о недвижимости Metrinfo.ru продолжает изучать возможности покупки недвижимости, как средство сбережения денег в тех непростых условиях, которые сложились в мире на сегодняшний день. В землю можно вложить средства точно так же, как в банк или в «инвестиционную квартиру. Как известно, земля – наше богатство.

Трудно представить жизнь человека без земли, так как возникает вопрос, на чем бы мы жили, что ели, откуда бы брали все необходимое? Но, в последнее время, патриотический слоган советских времен приобретает новое значение. Земля – наше богатство, потому что дорого стоит. Правда, хорошо еще, что пока не везде и не всегда, так как есть востребованные участки, а есть и непригодные для какой-либо деятельности.

Недавно, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов, выступая на VII практической конференции «Загородная недвижимость: ПРОЕКТЫ и PROJEKTы», которая состоялась в рамках Международная выставка недвижимости «ДОМЭКСПО РОССИЯ», поделился с аудиторией мыслью, что земля может даже выступить некоей альтернативой фондовому рынку.

Так как собственники наделов в массовом порядке не будут избавляться от своей недвижимости, ведь они-то вкладывали в нее не последние деньги, эксперты приходят к выводу, что в целом цены на землю вряд ли будут падать. Даже больше того, подобные вложения, скорее всего, окупятся не раньше, чем через год – то есть человек получит свои деньги обратно с определенным дополнительным доходом. Тогда возникает вопрос: «Так почему бы частным инвесторам не сохранить нажитое непосильным трудом в земле – не купить привлекательные и ликвидные земельные участки?».

«Земля на рынке делится на две крупные категории: небольшие участки в розницу (до 1 га со всеми коммуникациями) и большие участки, предназначенные для оптовых покупателей», – объясняет Евгений Иванов. Первая категория подразделяется на три основных класса. Первый – земли в обжитых коттеджных поселках. Второй вариант – земли в организованных коттеджных поселках. И, наконец, третий вариант – участки в стихийной застройке. Для инвестора наиболее рискованным является третий вариант. Причина проста: в стихийных местах очень велика опасность «вляпаться» в землю какой-нибудь не той категории или попасть в зону будущей застройки, в стародачных – нарваться на обиженных наследников, в деревне – купить «неликвид». Первый же вариант наиболее предпочтителен для частных инвестиций, так как это предложение предназначено для инвесторов, располагающих суммой от 1 млн. долларов и выше.

В организованных коттеджных поселках, тем более в дорогих и престижных местах свободных участков мало, но они все же имеются. Прежде всего, имеется в виду Рублевка, где еще осталось буквально 3-4 десятка предложений. Здесь даже, если проявить некоторую долю настойчивости, можно найти отличные лесные участки в составе уже современного обжитого коттеджного поселка.

Однако, цены на недвижимость могут вырасти, даже при нынешних неблагоприятных условиях. Это объясняется тем, что предложений на сегодняшний день, по-прежнему, очень мало. Земля на Рублевке за последние годы продемонстрировала феноменальный рост – в районе Николиной Горы ее цена выросла в среднем 20 раз за 2001-2008 годы. Тогда как в 2001 году сотка в здешних местах стоила 7 тысяч долларов. Пока делать прогнозы очень трудно, но вполне вероятно, что потенциал для ежегодного роста в 20% еще остается – в силу эксклюзивности предложения.

Еще один интересный вариант – земля в организованных коттеджных поселках на ранних этапах строительства. В последний год здесь появилось много предложений взять участок без подряда (то есть, возводить дом на этом подготовленном к строительству участке можно самостоятельно, нанимая своих строителей). Присмотреться к западному направлению (кроме Рублевки на запад области ведут Новорижское, Можайское, Минское, Киевское, Ильинское, Боровское и Волоколамское шоссе) посоветовал Евгений Иванов. Так как именно на западных направлениях Подмосковья, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» строится наибольшее число поселков – примерно 45% от всего рынка Подмосковья. Кроме этого, запад Московской области может похвастаться неплохой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и прекрасной природой. Что касается цены, то, за последние три года, цена земли в одном из поселков на Ильинском шоссе выросла в среднем в 2,3 раза.

По наблюдениям экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рынок сегодня смещается в сторону менее престижных направлений, уходит на более дальние расстояния, то есть стремиться к «экономии». Вот почему сейчас появляется все больше объектов эконом – класса: например, доля дешевых коттеджных поселков, за последние два с половиной года увеличилась в два раза. Но это увеличение осталось, по сути, незамеченным, так как спрос, по-прежнему, превышает предложение.

«Объем сделок с землей снизился. Резко возрос объем предложения и сократился спрос. Сделки, которые иногда проходят на рынке, находятся уже в более низком ценовом диапазоне, нежели еще пару месяцев назад. Хотя снижение пока нельзя назвать существенным», – заявил начальник аналитического управления ИК «Велес Капитал» Михаил Зак. По его мнению, рынок земли является более «тяжелым», инертным, нежели квартирный рынок. Этот факт объясняется очень просто: в квартирах находится больше частных инвесторов, которые более остро реагируют на события на финансовых рынках, так как не обладают существенными запасами денежных средств.

А вот частным инвесторам с суммой 400-600 тыс. долларов, возможно, лучше обратиться в компании, которые специализируются на создании закрытых земельных ПИФов и войти на стадии формирования в один из этих проектов, так как самим им будет не так просто найти объекты для инвестирования.
Руководитель отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН Галина Ахмадиева считает, что кризис затронет и рынок земли тоже. Но, при этом, если и произойдет некоторое снижение стоимости, то только в единичных случаях, и, скорее всего там, где ранее земля предлагалась по заведомо высокой цене.

По сравнению с рынком жилой недвижимости (если говорить о консервативности) рынок земли более спокоен и аморфен. Связано это, прежде всего, с тем, что человеку, в первую очередь, нужна крыша над головой. И самое быстрое решение данной проблемы – это квартира.

Если у вас есть в наличии полмиллиона долларов, и вы являетесь частным инвестором, то вам можно рассмотреть несколько вариантов вложения этих средств. Один из возможных вариантов – купить таунхаус. Сейчас на эти деньги можно приобрести в ближайшем Подмосковье участок земли размером 3-5 соток с таунхаусом площадью около 200 квадратных метров. Причем, денег хватит и на евроремонт в доме.

Высказал свое мнение по этому поводу и советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «земля на Рублевке – не самое лучшее направление для инвестиций. Не стоит даже пытаться прикупить здесь объект, не располагая 2 млн. дол. США. Да и лучшие участки как в элитных поселках, так и в поселках бизнес-класса давно распроданы. В свободной продаже в основном либо дорогие объекты от 3 млн., либо неликвид, выдаваемый за «элиту на Рублевке». Сами ресурсы шоссе ограничены, и «первички» на рынке загородного жилья здесь осталось не много»

Частный инвестор может рассчитывать либо на приобретение одного объекта бизнес-класса, либо пары-тройки «экономов» по менее престижным направлениям, если в кармане имеет сумму в 400-600 тыс. долларов. Но, есть и лучшие объекты для инвестирования. Например, дом площадью 220-300 кв.м. на участке 15-25 соток в бизнес-классе, расположенный в пределах 30- 40 километрах от МКАД в крупных организованных коттеджных поселках.

Также не следует забывать, что любой кризис приводит к усилению расслоения предложения по качественным характеристикам. Это выражается в том, что поселки и участки с «изъянами» (неудачная форма участка, отсутствие инфраструктуры, близость к трассе, шум самолетов и т.п.), будут падать в цене.

Что касается до направлений, то есть несколько интересных вариантов. Первый – Новорижское шоссе, которое еще не достигло пика своей популярности. Здесь наиболее интересны качественные объекты бизнес-класса по цене 500-800 тыс. долл, расположенные в крупных поселках с развитой инфраструктурой, в окружении леса или у воды. Можно выбрать либо земельный участок без подряда в частично построенном поселке, а можно – участок с подрядом в еще непостроенном поселке от крупного застройщика. Не менее интересный вариант – это направления север и северо-восток. Здесь могут быть интересны поселки как бизнес-класса (Дмитровское шоссе) и эконом-класса (Ленинградское шоссе, имеет потенциал повышения стоимости жилья после реконструкции и расширения проезжей части, что заметно сократит пробки на подъездах к Москве). Третий вариант, требующий внимания – это южное направление, например, Симферопольское шоссе. Интересны здесь, в первую очередь, объекты на удалении более 30 км (где отсутствует негативное влияние городской застройки и появляются леса, во многом не уступающие западу Подмосковья), само шоссе довольно быстрое и только на въезде в Москву можно простоять в пробке. Наиболее интересны здесь могут быть объекты по цене 200-600 тыс. долларов.

В последнем своем интервью руководитель загородных проектов ЗАО «Русский дом недвижимости» Тарас Степаненко заявил: «В коттеджных поселках цены на земельные участки повышаться не будут – это абсолютно точно. Спрос на сегодня упал ощутимо: в бизнес-классе на 25%, в классе элит – на 60%. В сегменте «эконом» подсчеты просто не проводились, так как до последнего момента эта ниша не была заполнена, и спрос превышал количество предложений».

В ценовом плане рынок загородной недвижимостью, по сравнению с жилой недвижимостью в Москве, недооценен в 2-3 раза. Если стоимость квартир будет падать практически наверняка, то загородная недвижимость не должна сильно пострадать.

На готовую землю, оформленную под дачи, возможна корректировка цен там, где они завышены. Выгоднее всего сейчас покупать земли сельскохозяйственных назначений. Там цены упали по максимуму и в дальнейшем возможен только рост.

Если же вы обладаете суммой в 600 тыс. долларов, то вам лучше всего вложить в участки с готовым домом, возможно даже выше эконом-класса. Так как абсолютно точно, что купленный на стадии строительства в развивающемся поселке эконом-класса участок через пару лет принесет неплохой доход.

Исходя из всего этого интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru подвел итоги: загородный рынок очень разнообразен по сравнению с квартирным рынком, его гораздо труднее классифицировать и сделать какой-то универсальный прогноз. Тем не менее понятна общая тенденция: здесь будут появляться новые и интересные объекты, доступные по цене многим покупателям недвижимости. Никто из экспертов пока не прогнозирует падение цен на загородном рынке. Но понятно, что «загородка» не в вакууме находится, и ее не могут обойти стороной общие проблемы, – например с кредитованием застройщиков. Но понятно, что «загородка» не в вакууме находится, и ее не могут обойти общие проблемы, – например с кредитованием застройщиков. Но все же, в целом, у недооцененного загородного рынка, особенно востребованных у публики домов эконом-класса, перспективы более впечатляющие, чем у квартирного рынка столицы. В целом, у недооцененного загородного рынка, особенно востребованных у публики домов эконом-класса, перспективы более впечатляющие, чем у квартирного рынка столицы.www.vsedlyadoma.org